时评：风险不释放楼市仍旧下行不变

据国家统计局发布的数据，2014年8月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有68个，二手住宅价格环比下降的城市有67个。目前看，我国房地产市场短期内回稳可能性并不大，除非楼市完成房价高位明显回落并释放风险的过程。

我国房价上涨预期已经完全逆转，短期内楼市回稳可能性并不大。据中国人民银行发布的今年三季度全国城镇储户问卷调查报告，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点，房地产投资已不再跻身居民偏爱的前三种投资方式。过去是强烈房价上涨预期及预期自我实现机制，驱动房价持续高位上涨。现在，房价上涨预期已完全逆转，势必引发楼市供求关系急剧调整，并显著增加楼市下行压力。

当前我国楼市回稳必然伴随一个风险释放的过程，主要原因如下：

一是楼市调整幅度取决于住宅租金收益率修复程度。住宅投资收益包括两个部分：住宅买卖差价和租金收益率。当房价停涨并高位回落，住宅投资收益率主要由租金收益率来决定。应该看到，住宅租金收益率与房价反向变动，房价越高则租金收益率越低。目前，我国一线城市大部分区域的年化租金收益率不到2%，远低于3%的一年期人民币存款基准利率，这意味着房价至少有1/3的调整幅度。

二是楼市需求回暖以市价跌进心理价位为前提。虽然今年二季度以来，绝大多数城市取消了住房限购政策，但依然没有实现延缓楼市调整进程的目的。2014年1至8月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点，这主要是因为房价还没有实质性跌进潜在购房人的心理价位区间。在“买涨不买跌”的心理效应下，预计未来我国楼市仍将继续调整，而调整周期则与市场心理预期密切相关。央行每季度城镇储户问卷调查报告可能会是一个分析房地产市场心理预期变化的窗口。

三是楼市难以实现高位平稳回落。目前看，即使美国、日本等发达经济体也无法实现楼市泡沫平稳缩减。美国房价回落直接引发了次贷危机，并急剧演化为全球金融危机。1991年，日本房地产泡沫破灭后，住宅用地价格大跌46%;我国台湾房地产平均单价环比下降六成。

四是房价回落也是企业去杠杆过程。2008年国际金融危机以来，我国企业债务明显上升，蕴含了较大的风险。而房地产作为企业债务抵押品，其抵押率随着房价下降而上升，迫使金融机构收缩信贷融资，加快企业去杠杆化进程。

综上分析，楼市回稳必然以短期内市场风险急剧释放为前提。当前大多数地方政府努力延缓楼市调整的效果不彰，其根本原因在于没有充分认识到本轮房地产市场周期调整的严峻性，也没有科学认识楼市周期调整规律。事实上，我国宏观经济正逐步摆脱对房地产业的依赖，如果地方政府还停留在过去旧的发展理念，将发展房地产业作为稳定经济增长的主要路径，那么难免会陷入无谓的烦恼之中。而只有深化改革，简政放权，才能真正激发地方经济活力。