潘与张的家庭剧 SOHO中国业绩会停摆三年后回归

但在商言商，SOHO中国无疑需要在不进则退的商业竞争中，让市场望得见那条长长的雪道。

观点地产 一边是市场对于利润下滑的疑惑，一边是领导人斩钉截铁的转型成功论。在由销售到收租的三年期间，这样的各执一词几乎发生在SOHO中国每次业绩发布后。

只不过，与此前的隔空拉锯不同，SOHO中国的全年业绩媒体发布会在暌违了三年之后重新举行，这也让市场获得了和公司管理层当面交流的机会。毕竟以往只通过SOHO中国和潘张二人官方微博发布的业绩解读视频，多少显得这家“家族企业”有些自说自话。

饶是如此，精明的潘石屹和张欣也没打算与市场彻底交底。在3月8日于香港举行的业绩会上，SOHO中国的管理层依然按照其事先准备好的话术体系来回答各方提问，对诸如“公司利润何时能够企稳回升”等问题，充耳不闻，也不做回应。

纵观整场发布会，最大的亮点莫过于潘石屹在回答媒体提问时，状似不经意地透露，鉴于目前北京楼盘、上海楼盘房价上涨非常快，公司决定把一些比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产进行销售。

虽然在后来的多轮提问中，数家媒体都试图就“重启销售”一事，从老潘嘴里再多掏出些核心内容，最终都不出意外的无功而返。

重启销售仅是潘石屹出于商人嗅觉不愿放掉赚钱机会，还是对于连年下跌利润曲线的某种屈服？在煤老板等昔日的销售对象彻底消逝后，SOHO中国如何叫卖手中非核心资产？

晒晒成绩单

听起来，这是一个老生常谈的话题。在2012年各项数据达到一个顶峰后，SOHO中国在宣布转型的随后三年间，业绩表现一直差强人意。

今年按照SOHO中国的官方口径，2015年公司营业额约为9.95亿元，较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元，下降约84%。主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变。期间确认的营业额主要来源于望京SOHO塔三、SOHO复兴广场、前门大街项目、SOHO世纪广场、光华路SOHOII等项目。

去年公司租金收入约为10.52亿元，较2014年约4.24亿元同比上升约148%。主要原因是望京SOHO塔三、SOHO复兴广场、凌空SOHO和光华路SOHOII的平均出租率较2014年同期提升，同时当年新落成的虹口SOHO和外滩SOHO也有相当的租金贡献。

SOHO中国方面表示，2015年整体的经济环境并不理想。在这样的环境中，公司出租了28万多平方米的物业，完成预期目标的约128%。本年度望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%，SOHO世纪广场上涨了24.7%。

出租率方面，观点地产新媒体了解到，北京望京SOHO塔三和上海SOHO世纪广场出租率最高，均达到100%。北京地区的前门大街项目、光华路项目出租率分别为81.4%和84.7%；上海地区其他项目出租率为SOHO复兴广场94.5%、凌空SOHO为72.9%、虹口SOHO为33.9%，外滩SOHO为60.5%。

目前SOHO中国正在建设的项目分别是北京的丽泽SOHO以及上海的SOHO天山广场和古北SOHO。所有项目投入使用后，SOHO中国在手物业面积将达170万平方米。

不过，观点地产新媒体了解到市场一种较为苛刻的说法是，按照SOHO中国目前的收租情况，即使全部物业都投入出租，公司的租金收益并不会给市场太多惊喜。

这一观点认为更为糟糕的是，按照近几年来SOHO中国业绩的下滑速度，SOHO中国的未来预期并不容乐观。观点地产新媒体比对SOHO中国从2012-2015年4年的财务数据发现，公司各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元。同比跌幅分别为9%，58%和84%。

四年来，公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比跌幅分别为31%、46%和79%；公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和87%；每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

再论转型雪道

对此，市场比较一致的中肯观点还是，SOHO中国近年利润较大幅度的下降，主要原因还是因为正在转型，其商业模式正从销售物业转变到持有出租物业。

所以，当潘石屹宣布SOHO中国决定抓住时下北京、上海房价上涨的良机，出售旗下比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产后，市场更倾向于认为此举是老潘骨子里的商人逐利基因作祟，也是夫妻二人对于财务报表的一次屈服，更是SOHO中国转型中的一次犹疑和原地倒脚。

观点地产新媒体于现场获悉，第一个被列入出售清单的项目是位于上海的SOHO世纪广场。“这个项目总建面4.2万平方米，租金已经达到每天10块钱/平方米。无论怎么订销售的价格，都比上海销售住宅的回报率要高得多。”

潘石屹称，“能赚钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”其还透露，目前还没有开始洽谈世纪广场的出售问题，其他可以销售的项目还没有更进一步的规划。但可以肯定的是，外滩项目和光华路项目不会卖。

针对投资者和市场是否会质疑公司转型后还销售资产的提问，SOHO中国总裁阎岩则表态称，公司目前对于哪些物业出售、销售比例多少，是没有一个目标的。“但销售资产并不是一个很不常见的情况。很多以出租为主的公司，都是会进行资产调整的。只要对公司有利，我们都会尝试。”

不过，正如潘石屹在发布会上所言，在这场时代巨变中，旧的经济结构在土崩瓦解，全新的经济形态已经浮出水面。过去几年依靠的钢铁、煤炭行业，他们的财富已经静悄悄地流失了。如今要面对新的财富阶层，潘石屹会打出怎样的销售套路，应该也是市场日后的关注焦点之一。

今年1月份，SOHO中国举行了20周年年会。在公司发布的《我们的20年》纪念视频中，潘石屹称从巴菲特那里，他学到了滚雪球时，雪道越长越好。“SOHO中国的雪道，与那些销售型的房地产公司相比，已经长的望不到头。”

张欣也曾在接受采访时表示，SOHO中国做出转型的判断依据是，中国经济正在从投资型的经济转向消费型的经济。

从这个角度出发，今天对于短期财务报表研判或许是相对短视的。但在商言商，SOHO中国无疑需要在不进则退的商业竞争中，让市场望得见那条长长的雪道。